万科Ａ(SZ:000002)
—主营范围—
房地产开发;兴办实业(具体项目另行申报);国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)。
—主营构成分析—
| 2020-12-31 |
主营构成 |
主营收入(元) |
收入比例 |
主营成本(元) |
成本比例 |
主营利润(元) |
利润比例 |
毛利率(%) |
| 按行业分类 |
房地产及相关业务 |
4004.49亿 |
95.55% |
2828.67亿 |
95.39% |
1175.81亿 |
95.93% |
29.36% |
| 按行业分类 |
物业服务 |
154.32亿 |
3.68% |
126.04亿 |
4.25% |
28.28亿 |
2.31% |
18.33% |
| 按行业分类 |
其他(补充) |
32.31亿 |
0.77% |
10.69亿 |
0.36% |
21.61亿 |
1.76% |
66.90% |
| 2020-06-30 |
主营构成 |
主营收入(元) |
收入比例 |
主营成本(元) |
成本比例 |
主营利润(元) |
利润比例 |
毛利率(%) |
| 按行业分类 |
房地产开发及相关资产经营业务 |
1381.40亿 |
94.39% |
937.30亿 |
93.92% |
444.10亿 |
95.40% |
32.15% |
| 按行业分类 |
物业服务 |
66.98亿 |
4.58% |
56.97亿 |
5.71% |
10.01亿 |
2.15% |
14.94% |
| 按行业分类 |
其他(补充) |
15.11亿 |
1.03% |
3.70亿 |
0.37% |
11.41亿 |
2.45% |
75.51% |
| 按地区分类 |
上海区域 |
447.46亿 |
30.57% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
中西部区域 |
404.35亿 |
27.63% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
南方区域 |
374.63亿 |
25.60% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
北方区域 |
163.16亿 |
11.15% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
物业管理公司 |
77.91亿 |
5.32% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
未分配项目 |
36.55亿 |
2.50% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
抵销 |
-40.56亿 |
-2.77% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 2019-12-31 |
主营构成 |
主营收入(元) |
收入比例 |
主营成本(元) |
成本比例 |
主营利润(元) |
利润比例 |
毛利率(%) |
| 按行业分类 |
房地产及相关业务 |
3526.54亿 |
95.86% |
2238.57亿 |
95.44% |
1287.96亿 |
96.59% |
36.52% |
| 按行业分类 |
物业服务 |
127.00亿 |
3.45% |
103.41亿 |
4.41% |
23.59亿 |
1.77% |
18.57% |
| 按行业分类 |
其他(补充) |
25.40亿 |
0.69% |
3.52亿 |
0.15% |
21.88亿 |
1.64% |
86.15% |
| 按地区分类 |
南方区域 |
1194.34亿 |
32.46% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
上海区域 |
955.94亿 |
25.98% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
北方区域 |
713.56亿 |
19.40% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
中西部区域 |
671.74亿 |
18.26% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
物业管理公司 |
142.93亿 |
3.89% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
未分配项目 |
71.87亿 |
1.95% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
抵销 |
-71.44亿 |
-1.94% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 2019-06-30 |
主营构成 |
主营收入(元) |
收入比例 |
主营成本(元) |
成本比例 |
主营利润(元) |
利润比例 |
毛利率(%) |
| 按行业分类 |
房地产 |
1329.90亿 |
95.46% |
840.55亿 |
94.63% |
489.36亿 |
96.91% |
36.80% |
| 按行业分类 |
物业管理 |
52.83亿 |
3.79% |
44.66亿 |
5.03% |
8.17亿 |
1.62% |
15.46% |
| 按行业分类 |
其他(补充) |
10.47亿 |
0.75% |
3.03亿 |
0.34% |
7.45亿 |
1.47% |
71.09% |
| 按地区分类 |
南方区域 |
471.45亿 |
33.84% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
上海区域 |
439.72亿 |
31.56% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
中西部区域 |
240.84亿 |
17.29% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
北方区域 |
182.73亿 |
13.12% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
物业管理公司 |
61.60亿 |
4.42% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
未分配项目 |
19.82亿 |
1.42% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
抵销 |
-22.96亿 |
-1.65% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 2018-12-31 |
主营构成 |
主营收入(元) |
收入比例 |
主营成本(元) |
成本比例 |
主营利润(元) |
利润比例 |
毛利率(%) |
| 按行业分类 |
房地产 |
2846.21亿 |
95.61% |
1770.86亿 |
95.15% |
1075.35亿 |
96.38% |
37.78% |
| 按行业分类 |
物业管理 |
97.96亿 |
3.29% |
79.70亿 |
4.28% |
18.26亿 |
1.64% |
18.64% |
| 按行业分类 |
其他(补充) |
32.63亿 |
1.10% |
10.48亿 |
0.56% |
22.14亿 |
1.98% |
67.87% |
| 按产品分类 |
房地产 |
2846.21亿 |
95.61% |
1770.86亿 |
95.15% |
1075.35亿 |
96.38% |
37.78% |
| 按产品分类 |
物业服务 |
97.96亿 |
3.29% |
79.70亿 |
4.28% |
18.26亿 |
1.64% |
18.64% |
| 按产品分类 |
其他(补充) |
32.63亿 |
1.10% |
10.48亿 |
0.56% |
22.14亿 |
1.98% |
67.87% |
| 按地区分类 |
上海区域 |
842.38亿 |
28.30% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
南方区域 |
773.07亿 |
25.97% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
北方区域 |
690.08亿 |
23.18% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
中西部区域 |
559.28亿 |
18.79% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
物业管理公司 |
111.71亿 |
3.75% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
未分配项目 |
54.26亿 |
1.82% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
抵销 |
-53.98亿 |
-1.81% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 2018-06-30 |
主营构成 |
主营收入(元) |
收入比例 |
主营成本(元) |
成本比例 |
主营利润(元) |
利润比例 |
毛利率(%) |
| 按地区分类 |
上海区域 |
364.22亿 |
34.37% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
南方区域 |
293.34亿 |
27.68% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
中西部区域 |
198.99亿 |
18.78% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
北方区域 |
160.61亿 |
15.16% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
物业管理公司 |
45.89亿 |
4.33% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
未分配项目 |
16.47亿 |
1.55% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 按地区分类 |
抵销 |
-19.77亿 |
-1.87% |
-- |
-- |
-- |
-- |
-- |
| 2017-12-31 |
主营构成 |
主营收入(元) |
收入比例 |
主营成本(元) |
成本比例 |
主营利润(元) |
利润比例 |
毛利率(%) |
| 按产品分类 |
房地产 |
2330.13亿 |
95.93% |
1533.85亿 |
95.82% |
796.28亿 |
96.15% |
34.17% |
| 按产品分类 |
物业管理 |
71.27亿 |
2.93% |
57.93亿 |
3.62% |
13.34亿 |
1.61% |
18.72% |
| 按产品分类 |
其他(补充) |
27.57亿 |
1.14% |
9.02亿 |
0.56% |
18.55亿 |
2.24% |
67.29% |
| 2013-06-30 |
主营构成 |
主营收入(元) |
收入比例 |
主营成本(元) |
成本比例 |
主营利润(元) |
利润比例 |
毛利率(%) |
| 按产品分类 |
房地产 |
406.27亿 |
98.16% |
269.39亿 |
98.00% |
136.88亿 |
98.46% |
33.69% |
| 按产品分类 |
物业管理 |
5.89亿 |
1.42% |
4.80亿 |
1.75% |
1.09亿 |
0.78% |
18.52% |
| 按产品分类 |
其他 |
1.74亿 |
0.42% |
6958.88万 |
0.25% |
1.05亿 |
0.75% |
60.04% |
—经营评述—
2020年是不平凡的一年。突如其来的疫情对社会经济产生巨大冲击。本集团全力做好疫情防控,守护客户安全,确保员工健康。在全体员工的努力下,各项业务逐步走出疫情影响,呈现出良好的恢复态势。2020年也是行业发展史上意义深远的一年。重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等政策的相继出台,标志着行业正式进入管理红利时代,未来的竞争将更加全面和充分。面对复杂的经营环境,本集团在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下,以“长期最大化市场价值”为纲,致力于构建面向未来的长期竞争优势。报告期内,本集团主要财务指标保持稳健,实现营业收入4,191.1亿元,同比增长13.9%;实现归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比增长6.8%;房地产业务实现销售金额7,041.5亿元,同比增长11.6%。集团保持行业领先的信用评级,截至报告期末,持有货币资金1,952.3亿元,净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)18.1%,货币资金对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为2.4倍。(一)2020年市场回顾报告期内,经营环境发生深刻变化。一方面,疫情作为年内最大的“黑天鹅”,在对各行各业产生冲击的同时,也加速催化了部分趋势。另一方面,经济动能切换和内外双循环相互促进的新发展格局,为国内众多行业注入新的发展动能。本集团作为“城乡建设与生活服务商”,旗下各项业务所在行业也受到不同程度的影响。疫情后全国商品房销售面积恢复增长。2020年初,受疫情影响,全国商品房销售规模一度大幅下滑。随着疫情防控形势的好转,3月后市场逐步企稳回升。全年来看,全国商品房销售面积为17.61亿平方米,同比增长2.6%;销售金额17.36万亿元,同比增长8.7%。分季度看,全国商品房销售面积增速依次为-26.3%、3.2%、9.9%和12.7%。尽管商品房销售恢复较快,但房地产开发投资以及新开工仍显乏力。国家统计局数据显示,2020年全国房屋新开工面积22.4亿平方米,同比下降1.2%,而上年为增长8.5%;全国房地产开发投资14.1万亿元,同比增长7.0%,增速比上年回落2.9个百分点。各地加大土地供应,土地成交面积有所增长。一季度后土地市场快速复苏,供需两旺。根据中国指数研究院统计,2020年全国300个城市住宅类用地供应建面同比增长3.9%,成交建面同比增长9.4%。全年土地市场竞争较为激烈,住宅类用地的平均溢价率为15.4%。行业调控坚持“房住不炒”,房地产贷款增速进一步回落。下半年部分城市市场热度有所提升,各地在“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位下,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策,促进市场平稳发展。为抑制行业金融风险,8月央行、住建部会同相关部门形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则;12月央行和银保监会推出房地产贷款集中度管理制度,对银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款占全部贷款的比重设置上限要求。2020年末,全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长11.6%,增速较上年末回落3.2个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额比例下降至28.7%。政策加大对住房租赁的支持力度。12月的中央经济工作会议提出“加快完善长租房政策”、“规范发展长租房市场”。各地陆续出台关于培育和促进住房租赁市场发展的相关政策,住房租赁迎来新一轮发展机遇。宏观环境的变化,也对本集团的物业服务、商业、物流仓储等业务带来不同程度的挑战和机遇。物业服务方面,物业企业积极参与联防联控,为抗击疫情贡献了不可或缺的力量,证明了其在基层治理中的重要性;2021年1月,住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,进一步打开物业服务市场的空间。物流仓储方面,疫情下社会对于食品安全的重视度提升,生鲜新零售的加速涌现和连锁餐饮消费的不断恢复,推动冷链市场需求持续释放。商业方面,疫情加速了行业的分化,同时,持续增加的商业供应也推动行业竞争日益极化,要求企业必须在经营思路上做出改变,不断创新产品服务,提升对客户的吸引力。(二)报告期内主要工作本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,主营业务包括房地产开发和物业服务,在此基础上,本集团亦遵循“与城市同步发展,与客户同步发展”的策略,围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。报告期内,本集团实现营业收入4,191.1亿元,同比增长13.9%;实现归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比增长6.8%;每股基本盈利3.62元,同比增长4.5%;全面摊薄的净资产收益率为18.5%,较2019年减少2.2个百分点。分业务类型看,本集团营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4,004.5亿元,占比95.5%;来自物业服务的营业收入为154.3亿元,占比3.7%。